德信中国亏本卖子为变现

发布时间:2022-05-16 16:33:33
来源: 国际金融报
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       半个月前豪掷22.65亿元在杭州土拍市场摘下两宗热门地块的德信中国开始资产变现。

  5月11日晚间,德信中国公告表示,其间接全资附属公司德信地产拟以4.54亿元的价格转让所持有的杭州海衍54.54%股权,标的公司2022年前4个月的税后利润将在6月15日之前分派给卖方。

  在德信中国看来,这是一次变现投资机会,其强调要借此进一步提升集团流动资金状况,所得款项将用于集团一般营运资金。

  变现最挣钱的物业

  与今年不少出售资产的房企相似,德信中国选择用亏损的方式推进交易。按其在公告中所言,若交易最终落地,公司预期将录得未经审核除税前亏损约1404.19万元。

  被德信中国亏损抛售的杭州海衍其实算得上是公司较为挣钱的资产。

  公开信息显示,该标的公司主要从事物业租赁、物业开发及土地经营业务,旗下资产主要为杭州滨江区的一家AI产业园,竣工于2017年,项目包括多个办公单元、零售单元及停车位。

  《国际金融报》记者查阅发现,该项目在2018年11月时的市场估值已经达到8亿元左右。根据未经审核年报数据,截至2021年,杭州AI产业园为德信中国带来了约6818.7万元的租金收入,占总租金收入的48.5%,是公司17个投资物业中贡献值最大的一个。

  截至2021年末,标的公司未经审核的总资产为12.52亿元,资产净值约8.46亿元。

  除德信中国,杭州海衍还有另一个股东杭州廊合,其持股比例约45.46%,而这部分股权也将以3.78亿元的价格转让予买方。以此计算,杭州海衍全部股权的交易总价为8.32亿元,相当于资产净值的9.8折。

  从付款流程来看,买方款项共分四期支付,这期间卖方须全额偿还标的公司所涉及的股东贷款,其中包括德信地产欠付的1.2亿元及杭州廊合欠付的1.47亿元。

  解除与德信地产的相关担保事项是付款环节中的另一个前置条件。可以说,这场交易在给公司带来资金筹码的同时,也减少了部分财务风险。

  2020年9月,德信地产为杭州海衍欠付的3.8亿元贷款融资提供担保,卖方担保项下的最高担保责任限于5.7亿元;同年10月,杭州海衍亦为德信地产旗下的浙江德鸿提供了融资担保,最高担保责任限于1.87亿元,截至公告日未清偿的贷款金额约1.87亿元。

  根据股权转让协议,买方承诺将与德信地产完成担保解除程序,其将根据完成后担保成为该贷款融资的担保人。出售事项完成后,杭州海衍的资产、负债以及经营业绩皆不再计入德信中国财务报表。

  回笼资金

  在业内看来,该公司亏损转让项目更大的诉求在于快速回笼资金。

  过去一段时间,德信中国多次试图通过回购票据向市场传递信心,可延期刊发的年报依旧无法让外界乐观看待其经营情况。

  刚刚过去的2021年,该公司完成合约销售额739.8亿元。尽管92.5%的目标完成率优于同行,但其销售端的疲态已经开始显现,投资力度亦开始收缩。

  2021年下半年,德信中国实现销售金额309.8亿元,较2020年同期下降了18.1%。这一颓势延续到了2022年,今年前四月,该公司累计实现销售金额约123.9亿元,累计合约销售面积约60.3万平方米,分别同比减少52.03%、50.86%。

  投拓端来看,2021年,德信中国新增土地项目32宗,其中仅有5宗是在下半年摘得,同时新增土储权益占比也处在低位。克而瑞数据显示,公司去年新增土储权益比例为48%,“这种模式大量侵蚀企业收入,造成空心化的增长”。

  相较于提升内功,德信中国目前的当务之急恐怕是偿债。4月25日,公司透露称已悉数赎回于2022年4月到期的2亿美元11.875%优先票据。

  美元债警报解除后,公司要面对的是境内债高峰。

  未经审核年报数据显示,截至2021年底,德信中国拥有现金及现金等价物及受限资金合计约175.63亿元,这其中包括了58.27亿元的建造预售物业担保存款,以及约14.22亿元的银行借款及银行承兑票据的担保存款。

  若刨除担保存款,公司账面可用的现金则大幅下降至103.14亿元。其同期自银行及其他金融机构的借款总额为308.97亿元,同比增长约20.3%,其中157.64亿元将在一年内到期。

  大约一个月前,标普在报告中指出,德信中国目前没有迫在眉睫的流动性风险,但延迟刊发的年报导致市场对其信心正在下降,“事件可能导致公司本已脆弱的融资渠道加剧,从而提高其未来6-12个月即将到期的债务再融资风险”。

  销售端造血功能下滑加之偿债高峰,也许是触发德信中国抛售项目的按钮。股权穿透图显示,此次接手杭州海衍的买方为杭州括苍投资管理,其实控人为丽水市国资委。

  相较于部分出售无门的房企,德信中国已经算得上是幸运儿。当下房地产市场,拿着资产出售清单到处敲门的企业不在少数。也或是因此,为加大成功率,其才祭出了自己最为挣钱的投资物业。

  卖资回血的另一面是,德信中国也在试图通过常规投资活动向外界传递经营面健康的讯号。

  今年4月,在杭州土拍市场将土地出让金放宽至一年付清的背景下,其以突破中止价的高溢价接连斩获两宗优质地块,完成了补仓扩储动作。

(责任编辑:于昊阳)

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