在房地产行业进行深度调整的2022年，龙湖集团控股有限公司（00960.HK，以下简称：龙湖集团）交出了一份颇为亮眼的成绩单。

3月17日，龙湖集团发布的2022年度业绩显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比增长0.5%。

龙湖集团是如今少有的安全稳健型房企，在诸多业内人士看来，其能够穿越房地产行业周期波动，在于坚持长期主义的战略方向，也在于“一个龙湖”体系下的战略定位。

伴随着行业进入深度调整期，房企们也在随风而动，在“变”与“不变”的思辨中，龙湖集团有着独属于自己的思考。

在龙湖集团董事长陈序平看来，龙湖集团多年不变的是公司的底色，即“空间即服务”的经营战略、稳健的财务策略等，“在行业最艰难的时候，我们依靠底色不断让公司穿越周期。”

而龙湖集团的变则在于增长模式和业务布局的重构调整。2023年，龙湖集团将其原本的业务航道重新梳理，创造出了开发、运营、服务的全新维度。

陈序平称其为“1+2+2”三大业务板块新格局——一个开发航道、两个运营航道和两个服务航道，“在‘一个龙湖’的统一体系下，能够为龙湖穿越周期之后的后续发展提供更大的空间。”陈序平说道。

据悉，一个开发航道由地产开发业务组成，聚焦改善性需求；两个运营航道主要包括商业投资与长租公寓两大业务，将对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；两个服务航道由龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成，则将进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

美银证券表示,龙湖集团目前正在由传统开发商，向开发商与物业持有者的混合模式转型，这种混合模式将助益公司从当前的市场复苏中受益。

地产开发依然是“主心骨”

2022年的房地产行业，市场信心尚未回归，房地产企业正经历着严峻的考验，龙湖集团亦然。不过，无惧于艰难险阻，龙湖集团正显露出其完美的成色。

据龙湖集团2022年财报披露，其开发业务实现营业额2270.2亿元，同比增长11.0%，实现地产开发合同销售2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米；已售出但未结算的合同销售额为人民币2270亿元，面积约为1480万平方米。

在三四线城市销售端尚未回暖的情况下，龙湖集团的业务持续聚焦一线及主力二线在内的重点城市、核心区域，高能级城市销售占比97%。其中，在重庆、济南、合肥、咸阳4地摘得城市销售金额榜桂冠，并在33个城市入围当地市场前十，在其中22个城市位居前五。

在聚焦“保交楼、稳民生”方面，2022年，龙湖集团交付超11万套住宅，100%按期交付，其中超40%项目实现提前交付。

行军打仗还需粮草支撑。2022年各地的土地市场不复往日热闹景象。据克而瑞统计，2022年，TOP100房企拿地总金额约为1.65万亿元，同比减半，较过去5年内的最高峰2020年相比，大幅下降63%，超四成房企暂停买地。

2022年，龙湖集团新增土地储备34幅地块，总建筑面积 448万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市，权益地价304亿元人民币。

截至2022年底，龙湖集团总土储合计5795万平方米，权益面积3975万平方米，其中约88%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

针对于2023年龙湖集团的拿地策略，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，将坚持两个方向：以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏，保证龙湖盘面的安全性；严守投资刻度，尽可能优中选优。

“具体来说，在城市聚焦方面，我们会坚持按照20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域；同时，在拿到土地之后，将通过产品力打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。”张旭忠说道。

经营性收入是护城河

如果说地产开发业务是龙湖集团能够穿越周期的核心，那么运营板块则是龙湖集团的护城河。

由运营业务与服务业务组成的经营性收入曲线，于2022年为龙湖集团带来稳定的现金流，全年运营及服务实现收入合计236亿元，同比增长25%。

陈序平对此报以极大的希望，他表示，经营性业务能为龙湖集团穿越周期带来稳定的现金流保障，未来将逐步提高利润占比。

“2022年，经营性利润占比为27%，我们预计未来五年以内，利润占比能够达到50%以上。”陈序平说。

其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓业务组成，在2022年实现租金收入119亿元，同比增长14%，综合毛利率为75.6%。

具体来看，商业投资是运营业务板块的核心动力。自2000年从重庆起步以来，龙湖商业凭借“天街”和“星悦荟”两大商业产品线品牌站稳脚跟，持续在全国高能级城市进行网格化布局。

龙湖集团年报数据显示，2022年，龙湖商业延续“轻重并举”的发展模式， 全年新增运营15座商业项目，其中3座轻资产，12座重资产，首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市。

截止2022年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，2022年新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

在扩张的同时，龙湖集团创新商业新模式，如北京长楹天街，其有着华北最大的乐高中心——乐高探索中心。

而除商业投资外，长租公寓也是运营业务板块的重头戏。龙湖冠寓是龙湖集团2016年面向年轻人群租住生活形态及消费升级需求而推出的集中式长租公寓品牌。

2022年龙湖冠寓依然保持向好态势，全年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。截至2022年末，冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间。据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

“两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率。”陈序平在业绩会上表示，未来，将更重视两个运营航道的同店同比增长以及经营现金流整体回正。

探索服务第三曲线

在行业探底之际，寻找新的利润增长点成为了众多房企的不二法门。而龙湖智创生活和龙湖龙智造则是龙湖集团应对未来存量市场的重要抓手。

2022年初，龙湖集团推出了全新生活服务品牌——龙湖智创生活。2022年全年，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率为34.3%，同比增长24%，物业管理服务在管面积继续增长，达到3.2亿平方米，已涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、酒店及长租公寓等13类业态。

此外，据公开资料显示，截至2022年末，龙湖智创生活的商业运营服务，涉及购物中心达76个。

在2022年，龙湖智创生活的服务延伸到小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写领域的一线场景，也出现在北京的亮马河、武汉的第一红街都府堤等最热门的城市空间。

针对于未来是否还会登陆资本市场，龙湖集团首席财务官赵轶表示，龙湖集团依然坚持长期主义，并不会为了短期利益，如谋求上市资格而丧失发展的主动性。

“龙湖智创生活将继续苦练内功，提升行活与收入，同时对低效的收并购保持警惕，一如既往的做好准备，静待花开。”赵轶说。

在龙湖智创生活稳步发展的同时，代建这个不算陌生的领域突然火热起来，依托于中央以及地方政府陆续出台的“保交楼”措施，以及城市更新行动与智慧城市转型的大趋势，代建行业迎来新的增长空间。

龙湖集团以智慧营造为切口，于2022年推出了全新品牌——龙湖龙智造。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，涉及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一、二线城市。

“龙湖龙智造结合了定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块，协同为客户提供一站式全周期的建造服务和营造服务。”赵轶透露，目前龙湖龙智造的客户包括央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等。

通过与地产开发、商业投资、长租公寓等业务航道相互协同，龙湖的服务板块以其触点，实现了“一个龙湖”生态体系的完美闭合。