2021年的最后一天，碧桂园为2022年准备了一个大彩蛋：12月31日碧桂园内部发文宣布组织架构调整，调整后，碧桂园区域公司将由原来的106个缩减至65个。

中国银行研究院研究员王梅婷向《商业观察》表示，目前碧桂园砍掉区域公司优化员工的是希望在目前融资较为困难、房地产市场相对低迷的情况下，降低成本度过寒冬。

“生不进万科，死不进恒大，生死不进碧桂园”变成一句谶语，房企已经迎来了属于他们的“阵痛期”。尽管众多房企在2021年初纷纷调低销售目标，但结果仍然不如人意。根据中指研究院统计，2021年房企销售目标完成率总体完成明显低于上一年，其中，碧桂园目标完成率为88.9%。

消失的41个区域公司和被“优化”的员工

2020年碧桂园对区域公司进行调整，为了“响应国家新型城镇化建设战略部署，进一步聚焦深耕一到六线市场”，区域公司数量增至105个。当时称为“裂变”，而裂变是为了“每个项目都要精细深耕”。

仅仅过去一年时间，碧桂园就进行了再一次调整，此番调整完成后，碧桂园区域公司将由原来的106个，缩减至65个，缩减比例近四成，适度规模为80亿—100亿左右，此次的调整，则被称为“归零”。“要用归零的思维，检讨组织还有没有进一步提升效率的机会。例如在制度层面，要做系统性优化，有效的保留，无效的清理掉。”莫斌称。

组织机构的变动，同时意味着人事的调整，据知情人士透露，消息一出，碧桂园就开始了大规模裁员，明确通知明年上半年不再上新项目，以后付款要精准支付。目前裁员已经执行到位，好在按规定给予不少于“N+1”的补偿。被裁员工考虑到大环境，还比较满意，网上并未曝出裁员消息。

离开碧桂园的人中，除了有被“优化”的员工，也有主动离开的人，其中不乏一些对企业文化难以产生共鸣的人。作为“高周转”践行者，碧桂园一度奉行“456”模式，即拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金再周转。碧桂园董事局主席杨国强曾在内部文件发出指示称“高周转是我们战无不胜的法宝”。

高周转意味着无休止的加班，多位碧桂园前员工称自己从未准时下过班，一天二十四小时待命，大部分时间会工作到晚上十一点。

规模扩张的同时，后遗症绝不仅仅是员工的怨言，超千亿的高额负债、业绩直线下滑以及浪潮般涌来的“质量门”，碧桂园已经处在风口浪尖。

86%的资产负债率和1.73万亿的绝对值

“三道红线”，是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。据2021年半年报，碧桂园负债总额高达17397.87亿元，相较于2020年末的17588.06亿元，虽然减少190.19亿元，但相较于巨大的基数而言，只能说继续维持在高位。碧桂园1.73万亿的总负债，仅次于恒大的1.97万亿，排全行业第二。然而，碧桂园86%的负债率，却比恒大的82%还要高。

即使剔除预收款后，碧桂园的资产负债率仍然高达77%，已经高于70%的红线标准。按照碧桂园的说法，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。一位熟知地产行业人士质疑道，“碧桂园触碰三道红线，却依旧粉饰太平，采用了何种套路？”

碧桂园如此有信心，得益于其充足的现金流，根据财报，截至6月底，公司可动用现金余额1862.4亿元，短期偿债能力比较可观。碧桂园的现金流，其实来源于房屋的降价销售。据悉，句容碧桂园云顶是碧桂园江南世家二期项目，2017年项目一期首开，彼时销售价格是约12000元/㎡；2019年，项目装修均价约11000元/m ；2020年，项目二期推出，上市均价约7600元/㎡。也就是说，如今两年多过去，即便是撇开精装修价格，还是“降了”超4000元/㎡。更有甚者，价格直接腰斩，引起了很多消费者关注。尽管此行为以被潍坊市政府叫停落幕，但碧桂园以房屋降价方式吸引消费者的方式已成为其惯用套路。一位不愿具名的业内人士对《商业观察》说，碧桂园此前经常出现开完盘就降价，导致客户闹事，也有过在竞品项目开盘前故意降价的行为。

但降价的行为并没有带来碧桂园销售额的扶摇直上，相反，从2021年6月开始，碧桂园的销售额就开始进入同比下滑态势。三个月后，碧桂园开了一个在业界流传极广的高管会议——全年誓保8000亿销售目标。与此同时，碧桂园的销售额只有全年目标的一半多一些，立下一个明显无法完成的目标，原因在于碧桂园已经到了生死存亡的时刻。企业高负债运营需要建立在高预期之上，但由于行业风云突变，2021年，碧桂园销售额与回款均低于预期，截至2021年12月31日止，碧桂园销售金额约人民币5580亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约6641万平方米。

中国银行研究院研究员王梅婷认为，虽然碧桂园是中国最大的房地产企业之一，但其目前融资也存在一些困难，也受制于三条红线的压力，碧桂园的项目最大的特点是郊区大盘为主，在三四线城市布比较多，其在房地产下行阶段，库存去化相对较慢，销售压力较大，所以如果出现系统性的融资难问题，有可能出现违约风险，触发进一步的信用收缩，产生连锁效应。除了银行贷款和企业债，其债务一部分来自于商业票据，一部分来自于企业的带资施工，一部分来自于房地产购买者的预收资金，这三者的偿还属性都不太一样，因此也不能简单断言其资产负债率高必然会导致风险。就公开的财务报表来看，很难断言三者会在多快引发碧桂园的偿债压力，目前碧桂园等企业的核心矛盾并不是资不抵债，而是债务集中到期难以续期带来的流动性风险，郊区大盘变现较慢的风险也会导致其在面临资金问题时难以迅速回款。

棚改红利消失 碧桂园将面临较大的去存货压力

全国政协经济委员会副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦提出“中国经济增长新的动能，百分之七八十都在城镇化的过程之中”。

碧桂园的发展顺应了国家城镇化发展趋势，作为中国新型城镇化进程的身体力行者，碧桂园从创立之初就瞄准了三四线城市这块大蛋糕，目前，碧桂园三四线城市拿地金额占比70.53%。从结果上看，选择三四线这个差异化的战略方向，也确实让碧桂园从众多房企中脱颖而出。

而“棚改”，正是碧桂园得以壮大的根本原因。“棚改”正式启动于2005年，早期主要针对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。随着城市住房房龄不断增加，出现了许多集中成片危旧住房、破房烂院，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城，对居民的生命财产造成影响。因此2012年起，我国开始集中处理这些危房旧房问题，棚改正式进入2.0时代。

相关数据显示，2013年起，我国棚改大规模推进，取得历史性成效，2013年至2017年累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。

碧桂园乘政策东风，在三四线城市，以其品牌价值吸引了很多本土居民，同时，政府也愿意与其合作，使碧桂园得以位居房地产企业龙头位置。

中国银行研究院研究员王梅婷指出，恒大、碧桂园等企业，一定程度上都受利于过去几年的棚改货币化安置红利，近两年我国房地产商品房施工面积开工面积处于历史高位，预计未来房屋供给相对充足，而棚改货币化安置引发的购买力增长已经消退，因此从公司上来看，以碧桂园企业都将处于需求萎缩的环境，房地产市场景气度下降的大趋势不会改变，郊区大盘模式在于和地方政府进行了深度的合作，拿地成本较低，但是由于我国人口结构发生了系统性调整，我国人均居住面积已经达到一个相对适合的水平，例如目前城镇人均居住面积已经接近40平，农村超过45平，人口很快就要负增长，人口流动在逐步放缓，预计未来这种策略很难带来系统性的高收益。

在碧桂园最新发布的新年贺词中，莫斌说，新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。

但是，市场真的还广阔吗？事实上，在2019年的政策吹风会上，住建部副部长黄艳明确表示：“未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重‘绣花’功夫，突出地方特色和人居环境的改造”。目前棚改红利期已过，三四五六线城市处于城镇化的末端，房地产发展空间较小，随着近两年调控，房产销量进一步回落。再加上政策趋势下行，重仓三四五线城市的碧桂园，必须开启力度空前的“冲刺”模式。

从目前碧桂园存货数据来看，2020年后，开始下调拿地速度。但在人口流出趋势，以及限价政策之下，三四五线房价存在提价难、去化承压明显的挑战，高悬在碧桂园头上的去库存压力将为碧桂园未来发展的带来更大的挑战。

中国银行研究院研究员王梅婷认为，碧桂园和恒大面临同样一个问题，就是他们很难通过降价来去库存，一方面是因为房地产市场看涨，买涨不买跌的现象，导致了降价之后需求不一定上涨，另一方面由于他们的盘子体量较大，降价之后可能引发局部房地产市场不稳定因素，因此很多地方通过限制网签，锁定价格等方式限制其降价，预计未来一段时间，碧桂园去存货仍将面临较大压力。

当前房地产市场已步入调整通道，企业资金回笼压力不减，叠加偿债高峰期的到来，企业资金端继续承压，行业收并购将增加。在此背景下，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏。在行业调整阶段，央企、国企优势凸显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。希望度过这个冬天以后，房地产行业将也能迎来属于它的春天，从而变得更加健康、有序。