“地产状元”的年报姗姗来迟。

4月22日晚间，保利发展（600048.SH）公布2023年年度业绩。报告显示，去年公司实现营业收入3468亿元，同比增长23.42%；净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。

虽然增收不增利，但保利发展依然是房地产行业中最赚钱的房企之一。根据Wind金融终端，港A两市的百余家内地房企中，2023年，归母净利润超过100亿元的房企仅有5家，包括华润置地、中海、龙湖集团、万科和保利发展，分别为313.65亿元、256.1亿元、128.5亿元、121.63亿元和120.67亿元。

由于净利润规模相对可观且财务状况稳健，保利发展仍然保持分红。2023年，保利发展计划派发现金红利大约48.65亿元（含税），占归母净利润的比例为40.31%，每10股派发现金红利4.10元（含税）。

在房地产深度调整期，能保持分红的房企已经不多，主要以稳健的大型房企为主。时代财经了解到，与保利发展同处行业第一梯队的华润置地2023年度的分红政策为全年每股股息1.441元，中海为全年每股股息80仙港币，龙湖集团为全年每股股息0.55元。

万科则选择不派息，这是其上市以来首次不分红，原因是“考虑到当前的经营环境仍充满不确定性，为了更好地维护公司经营安全”。

保利发展的赚钱能力排名第五，卖房能力却拿下第一。2023年，保利发展实现销售面积2386万平方米，实现销售金额4222亿元，市场排名升至行业第一，成为行业唯一一家过4000亿元的房企，市场占有率同比提升0.2个百分点至3.6%。

在房企依靠“高杠杆、高周转”实现大举扩张的时期，保利发展由于经营策略相对保守，规模增长较为缓慢，被后来者不断赶超。不过，2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，民营地产龙头销售规模整体下滑，这给了保利发展反超的机会。同期，保利发展祭出“去库存”战略。

进入2023年，保利发展确立“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营策略，迅速挤掉多年稳坐第一的碧桂园，保持“销冠”之位。

这一势头在今年得到延续。根据克而瑞研究中心，第一季度，保利发展以全口径销售金额629.0亿元排名行业第一，第二至第五名为中海地产、万科、华润置地、招商蛇口，对应的全口径销售金额为602.0亿元、579.7亿元、507.3亿元、401.8亿元。

在年报中，保利发展将销售成绩归因为“公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存”。具体而言，保利发展加大了2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。

2023年以来，保利发展在全国多个城市的多个楼盘曾经推出较大力度的促销优惠政策。以其位于成都市东部新区的保利中粮湖光锦云项目为例，该项目曾因价格波动过大而无法办理网签备案。根据财联社在去年11月的报道，好房网的数据显示，去年11月，该楼盘的售价为9000元/平方米，对比1.5万元/平方米的拿证价格，相当于打了六折。

对于公司利润下滑是否受到促销优惠政策的影响？时代财经联系保利发展相关人士，但截至发稿，未获回复。

2023年，保利发展的结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点。保利发展在年报中表示主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。

此外，方正证券在4月22日发布的研究报告中指出，保利发展2023年归母净利润的下滑主要因为前期高地价项目集中结转期，导致结转毛利率仅有16.0%；二是出于谨慎性原则，保利发展在2023年计提资产减值合计约50.5亿元，而2022年计提资产减值仅11.6亿元。

于2023年，保利发展一共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。保利发展在年报中透露，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。